這難道是房地產市場“最后的瘋狂”?

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樓主 2020-11-12 12:29:20
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百萬莊通訊社微信號:baitongshe

近段時間,一些很火的文章大都和“房子”有關。房價像“打了雞血一樣”止不住地上漲?!艾F在不買房,以后更買不起了”,這不僅僅是房地產中介的口號,更已經成為搶房大軍的內心獨白。

房價的瘋狂讓我們有些慌了.......?

不安之中,有人想起了上世紀八十年代日本的“土地神話”。

歷史是一面鏡子,透過這面鏡子,或許我們可以“見仁見智”。

20世紀80年代后期,日本的房地產市場和股票市場的資產額迅速增加,股價在1989年末達到頂峰。那個時候,工薪階層就算是拼命工作一輩子,也買不起一間屋子。然而兩年后,股價與房價瞬間下跌,日本的泡沫經濟破滅。此后,日本經濟經歷了長期的停滯,直到現在都沒有緩過來,這段時期也被稱為日本經濟“失去的二十年”。


泡沫

第二次大戰結束以后,尤其是從1955年到1972年,日本經濟保持了高速的增長。


?1955年8月5日,從天空中觀看東京,現代化的建筑消除了戰爭的毀壞痕跡,到處是新建的房子和倉庫。

在日本經濟高速增長的過程中,以東京為中心的城市經濟發展很快,年輕人在大學畢業以后都想留在東京這樣的大城市,在這里落根安家。

▲ ?70年代,日本首相田中角榮提出了“日本列島改造論”,日本加快了城市化進程,農村人口不斷涌入城市,支援城市建設。

四面八方而來的人口不斷向東京等城市移動,人口遷移現象導致了東京地價大漲。從20世紀60年代開始,東京的房產價格以每年10%的速度上升。伴隨著土地價格的上漲,物價也開始上漲。

與此同時,日本所有舊的建筑物瞬間都沒有了,新的建筑物鱗次櫛比。一時間,哪兒哪兒都是房子。

“泡沫”從這個時候開始產生了。


熱情

房價不斷上漲,股市也是一片利好。在當時,幾乎所有的日本國民都認為股市和土地是絕對安全的投資品,價格不可能下降。


?1973年4月30日,在新宿的大商場里人流熙攘。這時的日本國民人人都覺得口袋有錢,信心十足。

于是,無數的資金流向股市和土地。日本民眾從銀行借錢買股票,買房子,大家期待能夠從股票和土地的升值中賺一筆。

日本民眾完全不相信土地價格會下跌,不停地買買買。銀行也是一樣,在“土地神話”的預期下,若以土地為擔保,銀行可以提供甚至超過擔保物市值的貸款。

經濟看起來很紅火,而房地產則成為泡沫的載體。人們不斷地買賣房子,金錢也在快速地流動。


在泡沫經濟里,人們都期待著自己一夜暴富。泡沫經濟中的日本人,錢就是一切,先掙錢就是人們的共識。認真工作的人被當成是傻瓜,辛勤勞動的所得,遠不如金錢游戲帶來的利益。對于企業也是一樣,金融受益大大超出主業受益,很多企業都轉向資本運營,轉向不動產投資。


瘋狂

1985年以后的4年時間中,日本的房地地市場更是接近瘋狂。

▲ ?1985年9月,日本簽署了以日本銀行不得過度干預外匯市場為中心的《廣場協議》,日元開始升值,這也導致了大規模國際熱錢涌入。日本經濟表面的蓬勃發展,促進房地產市場火爆異常,與此同時,股市也在瘋漲。

1985到1988年日本GDP增長16%,土地市值和股票市值分別增長了81%和177%。東京地區商業土地價格猛漲了2倍,大阪地區猛漲了8倍。1986-1990年間,日本的地價更是同期美國地價的4倍。


1988年,大興土木的東京灣。1985年到1988年,東京商業用地價格指數暴漲,三年內增長了近兩倍。

人們千方百計從各個地方借錢投向房地產。炒作和投機成風,很多人辭去工作專職炒樓。日本大公司也利用關系進行土地倒買倒賣,數量極大,倒手率又極高,每倒一次價格就飆升一次。

80年代末,基本上銀行新增貸款全部都是用高價房作為抵押的。同時,日本已經沒有人愿意從事實體經濟,三菱、索尼都開始涉足房地產。


破滅

1989年,日本泡沫經濟迎來了最高峰。當時日本各項經濟指標達到了空前的高水平,但是由于資產價格上升無法得到實業的支撐,泡沫經濟開始走下坡路。


1989年2月,從東京車站走出的上班族,彼時,過著富足生活的日本人仍然堅信股價只會漲不會跌、地價只會升不會降,從沒人想過憑空出現的巨額財富有一天會化為泡影。

投機者喪失了投機欲望,土地和股票價格開始下降。

1989年12月29日,日經平均股價達到最高38957.44點,此后開始下跌,土地價格也在1991年左右開始下跌,泡沫經濟開始正式破裂。到了1992年3月,日經平均股價跌破20000點,8月,進一步下跌到14000點左右。大量賬面資產在短短的一兩年間化為烏有。

沫破裂后許多日本居民成為千萬“負翁”,家庭資產大幅度縮水。日本銀行及非銀行機構的不良債務高達100萬億日元,最后成為壞賬的達到幾十萬億日元。倒閉和被收購的銀行和房地產公司不計其數,大量建筑成為“爛尾樓”。


1990年,日本東京,靠在建筑工地打工的流浪男子,帶著簡單的隨行物品露宿街頭。

無論是經濟的繁榮期,還是經濟的崩潰期,那段瘋狂的日子,都讓人感到難以置信。


比較

“雖然有一些人在當時已經批評了房價過高,但是沒有人認為房價會在短期內下降,更多人是在擔心房價將會無限走高”,《失去的二十年》一書這樣形容日本那段瘋狂的時期。

盡管看起來如今中國的房地產市場與當年的日本有很多的相似之處,但!是!現在的中國畢竟不是當時的日本,對中日兩國進行對比的時候,要有正確的參考系,不能超越經濟的發展階段去比較。

從發展階段上來看,20世紀80年代,日本已經是一個發達國家,國內市場接近飽和,而中國現在還是一個發展中國家,廣大農村市場也沒有完全啟動,還有很多的發展空間。

此外,日本泡沫經濟的崩潰其實與被迫簽訂《廣場協議》,以及日本政府當時為挽救日本經濟采取的一些過于捉急的政策也脫不開干系。

日本泡沫經濟的破滅對于我們來說是經驗教訓,是前車之鑒,但并不能隨意將兩者混為一談。打個比方,有個坑,前面一個人已經摔進去了,而且還摔得很慘,那你還會往里跳嗎?!


編輯:張晶

本文內容主要來自于《中國:下一個日本?》(浙江人民出版社)和《失去的二十年》(機械工業出版社)兩本書,此外,也有參考網絡資源。

圖片來源:騰訊圖片


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